拥有一个真正属于自己的家是我们每一个人的梦想，但要在北京这样一个有着很高房价的城市，选择一处称心如意的房产的确是个需要深思熟虑的问题。我以前所看到的所听到的经常是一些对开发商、对物业管理公司的负面报道以及对烦琐购房过程的描述，一直心存忧虑，而且能够满足自身各方面要求的房产几乎一个没有。

今年以来，随着国家一系列相关政策文件的出台，房地产开发及相关行业开始规范操作，加上新开楼盘明显增多、价格/档次的选择余地越来越大，买房已成为越来越多人的实际行动。

下面就结合我的亲身经历谈谈感受，但愿对各位同事有所帮助和启发：

一、明确实际需求 1．地理位置及交通状况； 2．常住人口、需求面积及户型； 3．能承受的总价； 4．售房形式和入住时间； 本人感受：根据自身实际需要综合考虑，首要条件必须满足，否则今后的生活舒适度会大打折扣；其他条件必要时可适当放宽，面面俱到的房子是没有的。本人父母年龄较大身体一般，孩子刚刚出生不久需要照顾，所以我们的首选条件是必须离父母家近；三口之家考虑到孩子长大、父母或兄弟姐妹偶然探望留住等因素，需要选择两室两厅两卫的户型并要求光线充足、绿化条件良好。

二、购房准备 1．预算经济实力（眼前和长远计划）； 2．了解购房基本知识、相关税费的计算方法和缴纳环节； 3．准备翔实的购房资料和贷款资料； 本人感受：买房需要长期的大额投入，对自身的经济实力要求很高：除了大家都会考虑到的月供还贷之外，其交纳的相关税费/手续费以及入住之后按月支付的物业管理费/水电煤气供暖费等都是不小的开支，为了今后生活水平不发生大幅度下降，这部分开支应限制在合理水平之内，以优先满足家庭必需开支。 由于签定购房合同和申请贷款需要很多的手续和资料，且一般时间要求很紧，应事先准备，以免需要时抓瞎。

三、收集房源信息/建立资料对比表 1．公共媒体：电视/报刊/专业杂志广告； 2．房展会索要楼盘广告/户型图； 3．朋友/同事介绍； 本人感受：一般的购房人需求条件较多且存在特殊性，房展会和公共媒体信息量大应列为收集信息的首选方式，可采用先多后少的方式进行选择，即广泛撒网了解、逐步淘汰，最终保留备选项目，将其各自的优缺点对比列表。

四、现场选房 1．有可能购买的楼盘和户型必须全面多次实地考察； 2．从备选的项目中圈定入围楼盘及所买户型； 本人感受：到售楼处洽谈、看房千万不要怕麻烦，该问该看的事情一定要做到：详尽查看五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售预售许可证），以防销售行为不合法后患无穷；尽可能地了解开发商的背景、项目实际销售情况以及工程进度，到施工现场查看施工企业的实力和管理状况，这点对于我们购买期房的人来说尤其重要，它决定着您的交房时间和工程质量；尽可能了解该项目的周边情况、配套设施情况、人文环境等，这些将对您未来的生活舒适度有很大影响。

五、签约 1．在正式决定做出后，签定认购协议缴纳购房定金，以便开发商保留房号； 2．在开发商约定期限内签定《北京市商品房买卖合同》，按合同约定方式缴纳首付款； 3．签定已在有关部门备案过的物业管理公约 本人感受：对基本决定购买的项目一定要事先向售楼小姐索取全套空白合同复印件，回家仔细阅读，尤其是违约责任、赔偿条款和附件；在全部问题解决之前，不要急于缴纳购房定金，以免产生不必要的纠纷；签定购房合同时没必要像报纸上所说的那样要请律师把关，实际上没有什么补充协议可签（没必要也没可能），还是省一笔钱吧。 需要强调的是一定要向售楼小姐索取全套的五证复印件、楼书广告等，以便今后出现合同争议时备用。

六、办理银行按揭贷款 1．从贷款难易程度/手续费/月供款等方面综合考虑贷款方式和还款方式； 2．事先要备齐贷款所需要的所有书面资料及复印件； 3．自行或委托律师在规定的期限内完成贷款、抵押、保证手续 本人感受：目前常用的贷款方式有商业贷款、贴息贷款、公积金贷款和组合贷款，其适用的人员和范围不同；总体上讲商业贷款手续简便但利率最高，贴息贷款实际支付的利息和手续费最少但手续复杂，需要律师帮忙。 申请的贷款总额、年限和还款方式（等额还款和差额递减还款）需要在本人适用的范围内慎重选择，兼顾眼前和长远利益。 需要强调的是一要按时办理贷款手续，避免承担违约责任被罚款；二是从贷款拨付到位的次月起按月归还月供，而不是从房屋入住时间起。

七、等待入住 1．定期到施工现场观看、了解项目实际进度和销售进度，楼盘配套设施的开发进度，避免提前或滞后； 2．关注工地上的工程建设，发现问题及时提出； 3．待楼盘结构封顶、内外初装修基本完毕时，提前量房酝酿装修方案 本人感受：很多人办完贷款手续后认为大功告成，就等按期入住了。但许多意外情况如开发商修改设计、资金不足造成烂尾楼、承诺配套设施不到位、人为抢工造成质量隐患等都发生在这个时候，如果不实地了解，到期验房时难以补救。定期看房的另一个好处就是提前获悉现房的精确尺寸和配套设施情况，以方便验收结算和准备装修方案。

八、实地验收/办理入住手续 1．延误交房时间按合同相关规定处理； 2．要求开发商提供经北京市质量管理监督部门核发的《竣工验收备案表》以及《房屋质量检查报告》、《面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 3．按照购房合同和补充协议验收房屋（包括实测面积、屋体及配套设施的质量），按实测面积办理结算，发现质量问题当场请施工单位维修处理； 4．缴纳物业管理费和相关税费，领取钥匙 本人感受：切忌头脑发热，看什么都好；认真检查，有问题及时提出解决，这可是半辈子的心血！

九、办理产权及抵押登记 1．在接到产权办理通知书后，携带身份证、购房发票等资料，交纳相关费用，签署抵押登记办理委托书；两人共有产权的，需贷款买房者夫妻双方到场签名； 2．产权证办理完毕后，律师将负责和银行到当地房地局进行抵押登记，并将盖有抵押登记标志的产权证发送到买房人手中。 本人感受：产权证是证明房子属于你的唯一凭证。

（审计四部 吴军 供稿）